Tipps, den Gewinn mit Immobilien zu steigern

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Tipp 1 

Falls Sie Immobilien verkaufen möchten und die Wertsicherungsklausel in einigen Monaten eine Mieterhöhungsmöglichkeit gegenüber Ihren Mietern zulässt, dann kalkulieren Sie Ihren Verkaufspreis auf Basis der neuen und erhöhten Miete, um den Kaufpreis signifikant zu steigern. Ziel: Der Nutzen der baldigen Mieterhöhung soll Ihnen nutzen und nicht dem Erwerber zufallen. Beispiel: Gegenwärtig erzielt Ihre Immobilie eine Miete in Höhe von 100.000,00 Euro pro Jahr und die Miete kann im Rahmen der Wertsicherungsklausel z.B. in 8 Monaten um 10% (833,33/Monat) erhöht werden. Würden Sie jetzt Ihre Immobilie zum Faktor 20-fache Jahresmiete verkaufen, würden Sie einen Kaufpreis in Höhe von EUR 2,0 Mio. erzielen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie besser auf Basis der neuen und höheren Miete von EUR 110.000,00 x 20-fache Jahresmieten = 2,2 Mio. Euro und erzielen einen um 200.000,00 Euro höheren Kaufpreis. Im Gegenzug müssten Sie die o.g. 8 Monate Mietdifferenz (6.666,66 Euro) gegenüber dem Erwerber aus eigener Tasche auffüllen. Jedoch verbleiben bei dieser Vorgehensweise 193.333,34 Euro bei Ihnen. 

Tipp 2 

Sie möchten Ihre Immobilien verkaufen und Vermögen aufbauen? Kontaktieren Sie mit Ihrem Mieter und verhandeln mit diesem z.B. eine Mieterhöhung von 100.000,00 Euro/Jahr um z.B. 5.000,00 Euro/Jahr auf 105.000,00 Euro/Jahr und gewähren diesem im Gegenzug dafür eine Mietfreiheit von 7 Monaten. Ihre Mieter spart somit ca. 58.333,33 Euro Miete (8.333,33/Monat x 7 Monate) und Sie erzielen bei einem Kaufpreisfaktor von 20-fachen Jahresmieten einen Mehrertrag von 100.000,00 Euro. Ihr Ertrag liegt somit bei 41.666,67 Euro. Ergo: Da Sie Ihre Immobilien für den Faktor 20 verkaufen können, Ihr Mieter aber sicherlich damit zufrieden sein wird, die eingesparte Miete in ca. 10 - 12 Jahren "aufgebraucht" zu haben, machen Sie stets einen stattlichen Gewinn. 

Tipp 3 

Wenn Sie in Ihre Mietfläche sogenannte Leichtbauwände einbauen, dann schreiben Sie in Ihren Mietvertrag, dass sich die Mietfläche nicht nach DIN 277 berechnet, sondern die Aufstellflächen der Leichtbauwände übermessen werden. Errichten Sie z.B. eine Arztpraxis mit 10 Räumen, dann beträgt die Aufstellfläche der Leichtbauwände schnell ca. 10 - 15 qm. Sie verlieren somit ca. 7% der Mietfläche und somit 7% der Miete und 7% des Verkaufspreises. Da es sich hierbei um einen Gewerbemietvertrag handelt, dürfen Sie diese Regelung ohne Bedenken aufnehmen. 10 - 15 qm Mehrfläche bedeuten bei einer Miete von 10,00 Euro/qm/Monat und einem Verkaufsfaktor 20 einen Mehrertrag von 24.000,00 bis 36.000,00 Euro. Es ist auch gestattet, da Sie sich im Gewerbe- und nicht im Wohnrecht befinden, dass Sie die Außenwände und Treppenhäuser vermieten. Alleine die Außenwände  können 5% der Mietfläche ausmachen.

Tipp 4 

Wenn Sie eine Gewerbefläche vermieten, können Sie die üblichen Nebenkosten der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen. In der Betriebskostenverordnung ist jedoch nicht die Kostenposition "kaufmännische Hausverwaltung" aufgeführt. Schreiben Sie unter den Punkt 17 der Betriebskostenverordnung den folgenden Text: Neben den o.g. 17 Kostenpositionen der Betriebskostenverordnung zahlt der Mieter dem Vermieter für die kaufmännische Hausverwaltung eine Pauschale in Höhe von 3,0% der vereinbarten Miete zzgl. 19% USt. Zahlt Ihr Mieter Ihnen z.B. eine Miete in Höhe von 50.000,00 Euro/Jahr, so steigern Sie Ihre Einnahmen um 1.500,00 Euro/Jahr mit nur einem einzigen Satz.